Коммерческая недвижимость

В минувшем году не было внедрено в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского темы. В течение всего года средняя по рынку доля вакантных участков снижалась. В 2011 г. впервые после кризиса ставки аренды показали рост.Генеральные событияВо II квартале 2011 года заработал на полную мощность построенный год назад логистический парк «Янино». Раскрытие терминала позволило расширить тыловой фронт причалов «Большого порта Санкт-Петербург» (тыловой терминал объединен автомобильным и железнодорожным докладом с морскими причалами). В III квартале 2011 г. обошлось известно о том, что компания «Ренессанс Констракшн», огласившая ещё в конце 2010 г. о намерении построить индустриальный парк в Ленинградской области, предпочла для реализации этого программы земельный участок площадью 150 га на Киевском шоссе. Компания планирует заполнить парк разведчиками в течение 3-4 лет.В конце года стало известно, что концерн Fiat зачислил окончательное решение о строительстве завода в Санкт-Петербурге. Изучая рынок, компания заинтересовалась программой города-спутника «Полуденный» (девелопер проекта – «Старт Девелопмент»), рядом с которым предполагается создание индустриального парка «Дони-Верево», которое рассматривается в свойстве одного из потенциальных мест размещения завода. Начать к реализации проекта строительства завода Fiat планирует до конца 2012 года.В 2011 году сложившиеся подходящие рыночные условия способствовали увеличению девелоперской энергичности: многие компании анонсировали планы по реализации складских программ. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса всеобщей площадью около 33 тыс. кв. м в процесс следующих 3-5 лет,2011 года планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередность транспортно-логистического комплекса в Тосненском зоне Ленинградской области.В 2011 году дефицит складских площадей привел к появлению докризисной установки аренды площадей в ещё сооружающихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибутор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. кв. м в основывающемся складском комплексе Nordway (п/з «Шушары-2»). Генеральным фактором выбора объекта аренды начала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих тем. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.«2011 год замерз во многих отношениях рекордным для базара складской недвижимости, а для департамента индустриальной недвижимости Knight Frank – очередным годом лидерства на рынке агентских услуг, – обозначает руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Главной тенденцией на базаре стало высокое заполнение (более 95% от общего объема суждения) существующих складских объектов. Это, безусловно, ведет к появлению дефицита суждения, и, как следствие, к росту арендных ставок для высококачественных объектов. Однако в ближайшем будущем мы ждем  ввода нескольких новых высококачественных складских предметов. Можно отметить, что спецификой 2011 года стала активизация спроса на покупку складских площадей. В нашу компанию устроились  запросы на приобретение складских помещений как в объектах, тот или другой будут построены для конкретного клиента (built-to-suit), так и в уже готовых темах».ПредложениеВ 2011 году не было введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского объекта. В итоге отсутствия нового предложения на фоне приподнятого уровня спроса в этом году рынок столкнулся с недостатком доступных для аренды площадей в качественных складских комплексах: на баста года на рынке было доступно для аренды лишь около 36 тыс. кв. м.Девелоперы с запозданием отреагировали на сложившиеся благоприятные рыночные обстоятельства, приступив к активной реализации как совершенно новых объектов, так и тех, какие были «заморожены» в кризис только во II полугодии 2011 года, поэтому ввод большинства сказанных к вводу в 2011 году объектов был вынесен на 2012 год. Стоит отметить, что, несмотря на сформировавшийся на рынке дефицит, количество строящихся объектов всё ещё незначительно, равновелико как и их площади.СпросВ течение всего года на рынке ясно прослеживалась установка высокого спроса на качественные складские площади. В результате, годовое вбирание спекулятивных складских участков сохранилось на стабильно высоком уровне: показатель 2011 г. составил 177 тыс. кв. м, что сравнимо с аналогичным показателем предшествующего года в 181 тыс. кв. м.Ещё одним результатом высокого степени спроса стало заключение в 2011 г. многозначительного количества крупных сделок (площадью свыше 10 тыс. кв. м). Показатель среднего величины сделки вырос с 3-5 тыс. кв. м в конце 2010 г. до 8-10 тыс. кв. м в конце 2011 года. Однако, к концу года возможностей для аренды помещений многозначительной площади практически не осталось  в касательства с вымыванием с рынка важного объема свободных помещений большой площади (15?20 тыс. кв. м), расположенных в одном складском комплексе.Участь свободных площадей сокращалась в течение всего года: по состоянию на конец 2011 года в нормальном по рынку этот показатель почти достиг докризисного степени и составил 3,8%, снизившись за год на 16,8 п.п. В классе А участь свободных помещений за год упала на 22 п.п. – до 3%, в классе В она выросла на 2,7 п.п. – до 6,4% (конечное во многом обусловлено переездом ряда арендаторов из комплексов класса В в более современные и качественные комплексы класса А).Во II полугодии 2011 возраста первоначальные после кризиса на рынке снова появилась практика аренды участков в ещё строящихся складских комплексах. Главных причин тому было две. Во-первых, зачастую арендаторы просто не могут найти подходящие площади в силу узости доступного предложения для аренды. А, во-вторых, к таким сделкам их шевелит желание «подстраховаться»: рынок не может мгновенно отреагировать новым готовым предложением на возникший недостаток, поэтому вероятен дальнейший рост ставок аренды.Коммерческие условияВ процесс года высокая активность спроса на фоне отсутствия нового суждения способствовала росту ставок аренды. В результате с конца 2010 г. нормальные арендные ставки выросли в классе А на 14%, в классе В – на 26%.Этаким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 100-118 $/кв. м/год (triple net). Объем предложения складских комплексов класса B практически не изменяется, большинство объектов сыскивается в городской черте. И, хотя в последнем квартале 2011 г. в сегменте появился отдельный объем свободных площадей, высокие арендные ставки, близкие к классу А сохранились на давнем уровне: 105-110 $/кв. м/год (triple net).ПрогнозУже к III кварталу 2011 году базар столкнулся с дефицитом доступных для аренды качественных складских помещений. И,  желая девелоперы приступили к активному строительству новоиспеченных объектов в ушедшем году, новые спекулятивные темы так и не были введены. Мы не ожидаем появления на базаре вновь введенного спекулятивного предложения раньше середины I квартала 2012 году.При этом новые темы выйдут на рынок с уже довольно высокими уровнями заполняемости  за счет состоявшихся в 2011 году сделок предварительной аренды складских поселений в них. Этаким образом, при текущем уровне спроса доля беглых площадей увеличится незначительно (в среднем до 6% по классам А и В).При сохранении высокого степени спроса увеличение арендных ставок может быть составить до 5% в I квартале 2012 года. При этом, практика заключения сделок предварительной аренды в ещё сооружающихся складских комплексах продолжится, так как арендаторы имеют весьма ограниченный выбор и заинтересованы в аренде на более выгодных условиях, чем в уже склонных предметах.  

По результатам трех кварталов 2011 года, 50% прямых вкладов в коммерческую недвижимость в мире были направлены в 30 городах мира, причем позиции в первой десятирублевке достались двум европейским городам, трем американским и пяти азиатским, отмечается в материалах JLL.Главное место по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость знатоки отдали Лондону, оценив вложения в объекты в столице Англии в 43 млрд. долларов, что более чем в 7 раз превосходит результаты Москвы, занявшей 19 участок с показателем в 6 млрд. долларов.В первую пятерку городов области с наибольшими вложениями в коммерческую недвижимость вместились также Токио (32 млрд. долларов), Нью-Йорк (27 млрд. долларов), Гонконг и Париж (по 18 млрд. долларов).По суждению аналитиков, в 2020 году первая тридцатка городов с крупнейшими объемами инвестирования в недвижимость видоизменяется в топ-50 в отношения с диверсификацией инвесторами близких портфелей и расширением корпоративными арендаторами географии своего присутствия, в том числе за счет раскручивающихся стран.«Этой экспансии будет способствовать созревание цифровой связи, поскольку компаниям больше довольно не нужно физически находиться в тех или иных крупнейших городах мира», – цитируются в изыскании JLL слова исполнительного директора компании по Северной и Южной Соединенные Штаты Америки Питера Робертса.Еще в 2004 году, по словам специалиста, в топ-10 городов по инвестициям в коммерческую недвижимость вникали только два азиатских города – Гонконг и Токио, а уже в 2011 году данный список пополнился такими городами, как Сингапур, Сеул и Шанхай.Аналитики JLL обнаружили в КНР 50 городов второго и третьестепенного значения, на долю которых пристанет 12% мирового экономического роста в следующем десятилетии, уточняется в ткани.При этом, по мнению международных специалистов, серьезным противовесом быстрорастущим азиатским городам появляются американские города.«Почти половина мировой офисной недвижимости находится в США, и более одной трети всех вкладов в коммерческую недвижимость направляется в города данной страны», – отмечают специалисты.По предсказаниям экспертов, к 2020 году 11 американских городов войдут в 30 крупнейших городов мира по объему ВВП, причем шесть из 30 самых шибко растущих городов по показателю ВВП будут городами США – Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго, Вашингтон, Даллас и Хьюстон, транслирует РИА Новинки.  

Доля вольных площадей за 2011 год снизилась на 4,4 п.п. и составила 10,6% от общего объема рынка. Объем незанятых площадей на конец года составляет 174,1 тыс. кв. м. За год средние ставки аренды выросли: в классе А важно – на 20,7%, в классе B изменение составило 8,1%.В целом, рынок офисной недвижимости ориентируется в фазе активного качественного роста, но, тем не менее, ожидание второстепенный волны кризиса, относительная экономическая стабильность отчасти замедляют планы участников рынка. В 2011 возраста наблюдается рост ставок аренды, снижение доли свободных площадей; сберегается спрос на крупные офисные блоки, однако число доступных вариантов приметно сократилось: основное предложение приходится на недавно введенные темы.Ключевые события В последние несколько лет активно начала развиваться деловая область «Пулково». В этом году здесь было увенчано строительство двух бизнес-центров класса А «Юпитер» и «Аэропорт», вступающих в проект многофункционального комплекса «Аэропорт-сити» (инвестор Авиелен А.Г.). В начине 2012 г. планируется выход на рынок последнего высококачественного офисного темы, входящего в состав комплекса, бизнес-центра «Цеппелин». К 2014 г. в рамках стратегического программы развития аэропорта «Пулково», вкладчиком которого выступает ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы», тут должен появиться ещё один бизнес-центр. На сегодняшний день доля офисных площадей в поясу Пулково составляет почти 6%, а доля итого Московского района – 11% от общего объема рынка.ООО «Фрегат», дочерняя структура компании «Лидер групп», кончает строительство 140-метрового небоскреба Leader Tower на площади Основной закон. Это будет одно из первых сооружений в городе, изучающих по высоте шпиль Петропавловского собора. Высота здания – 38 этажей, общая площадь – 49,5 тыс. кв. м.Значительные компании инвестируют средства в офисные темы для собственных нужд. В сентябре 2011 года состоялось торжественное раскрытие нового головного офиса банка «Санкт-Петербург» на Малоохтинском проспекте. Общая участок банковских помещений составляет 47 440 кв. м, здание вмещается в состав делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». В 2012 возраста планируется ввод в эксплуатацию офисного здания компании «Транснефть» на Арсенальной набережной. Сопровождение «Газпром нефть» предполагает размещение штаб-квартиры в высотном деловом комплексе «Лахта средоточие», который пока находится на этапе увязки. В 2011 году были совершены две крупные сделки по получению уже готового здания для собственных бедствования. В новом бизнес-центре на Белоостровской, 6 более половины офисных площадей (5,2 тыс. кв. м) приобрело ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга», оставшуюся деталь (около 4000 тыс. кв. м) – бражка «Ленстройинвест».«Рынок офисной недвижимости постепенно прекращается быть «рынком арендатора». Собственники бизнес-центров, имеющих успешную концепцию и местоположение, теперь с неохотой идут на компромисс по понижению ставок аренды, а добавочные места на парковке придерживают только для крупных арендаторов, – отмечает руководитель Отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. – Выговора о каких-то скидках и особых предложениях уже не идет, у многих арендаторов, содержавших договора в кризисный период, закончился льготный период аренды. Все-таки, несмотря на то, что рынок офисной недвижимости находится в фазе подъема, формирующаяся сегодня экономическая ситуация проявляет сдерживающее влияние как на арендаторов, рассматривающих возможность переезда, так и на девелоперов. Этаким образом, многие игроки рынка продолжают откладывать утверждение финального решения и, по-прежнему, занимают выжидательную взгляд.ПредложениеЗа 2011 год объем суждения увеличился на 143,8 тыс. кв. м качественных офисных площадей и составил 1648 тыс. кв. м. Более трети офисных площадей, введенных в эксплуатацию, пристало на Красногвардейский область и немногим более 20% площадей – на Московский район.Сравнение с предшествующими годами показало, что темпы роста нового предложения продолжают уменьшаться. Так, в 2011 г. объем выхода на рынок качественных офисных участков уменьшился на 20% по сравнению с 2010 г. и почти на 40% по сравнению с 2009 г..СпросДоля вольных площадей продолжает снижаться: за год показатель упал с 14,9% до 10,6% по обоим классам. В классе A количество свободных площадей снизилась на 8,9 п.п., до 13,3%, в классе B – на 3 п.п., до 9,7%.Маленький рост свободных площадей был зафиксирован лишь в 3 кв. 2011 г. (участь свободных площадей поднялась до 13,7%) в связи с выходом на рынок новых объектов с большим объемом просторных площадей.В глубоком выражении объем свободных площадей на конец года составляет 174,1 тыс. кв. м.Коммерческие условияВ 2011 году ставки аренды важно выросли в классе А: в рублях изменение собрало 20,7%, в долларах немногим менее – 18,7%. В классе B ставки аренды повысились на 8,1% в рублевках и на 6,3% в валюте.Значительный рост ставок аренды был отмечен ещё в I кв. 2011 возраста на фоне позитивных тенденций в конце 2010 года, когда-нибудь средние ставки аренды буквально за квартал выросли в классе А на 10%, в классе B на 3-4%. Однако владельцы офисных объектов переоценили реальный рост рынка, и уже в соблюдающем квартале средние ставки аренды в рублях немного снизились, в долларах же рост продлился, причиной чему стало потеря человеческого облика валюты на 1,16 руб. за квартал. Во втором полугодии ставки вновь начали произрастать. Тем не менее, в классе B рост был стабилен, а в классе А значителен, что находилось обусловлено, во-первых, выходом на рынок современных высококачественных объектов со ставками, превосходящими среднерыночные по сегменту, а во-вторых, ставки в рублевках взлетели в тех объектах, где они изначально выставлялись в валюте, поскольку за шесть месяцев курс доллара вырос на 3,24 руб., а курс евро на 1,78 руб.На конец 2011 года арендные ставки на помещения класса A варьируются в сфере от $350 до $880 за кв. м в год, включая операционные затраты и не включая НДС. В классе B ставки отыскиваются в пределах от $190 до $630 за кв. м в год.ПрогнозВ 2012 возраста, по словам специалистов Knight Frank, ожидается ввод в эксплуатацию 190-210 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Почти жена площадей в заявленных проектах располагается в Московском регионе. Среди них 38-этажный небоскреб Leader Tower на площади Конституции, бизнес-средоточие компании Адамант на Цветочной улице, общая площадь какого составит 56 тыс. м2, бизнес-центр «Цеппелин», входящий в состав многофункционального комплекса «Аэропорт-сити» в поясу Пулково.